О чем спорят управляющие компании и жильцы?
Собственники вправе отстаивать свои интересы: УК плохо исполняет свои обязанности – добивайтесь снижения размера платы за жилищно-коммунальные услуги; сомневаетесь в эффективности использования взносов на ремонт дома – позаботьтесь о выборе подходящего способа формирования фонда капремонта; общее собрание собственников допустило нарушения при принятии решения, касающегося содержания дома, – оспорьте его в суде
Жилищно-коммунальное хозяйство – сфера, затрагивающая почти все городское население. За последние два десятилетия ее правовое регулирование изменилось кардинально. Появилось понятие «управление многоквартирным домом». Теперь дома нужно не только эксплуатировать – на основании новых законов нужно еще и управлять ими. Причем бремя принятия важнейших решений легло на плечи собственников квартир и прочих помещений. Но их интересы и желания бывают крайне противоречивы. Потому ничего удивительного в том, что в этой сфере сейчас возникает множество споров, которые приходится решать в судах.
Можно ли не оплачивать жилищно-коммунальные услуги, если управляющая компания не занимается содержанием дома?
«Раз услугу не оказали, то и платить не надо», – многие владельцы квартир, руководствуясь подобным обыденным пониманием, считают себя свободными от обязательств перед управляющими компаниями (УК) и не вносят платежи за жилье и коммунальные услуги. Но в суде они с удивлением обнаружат, что такая позиция небезупречна и ее почти невозможно отстоять.
Управляющая компания призвана выполнять работы по содержанию дома, установленные договором управления. Условия этого договора должны быть определены решением общего собрания собственников помещений дома. То есть общее собрание определяет, что нужно делать управляющей компании. Минимальный перечень таких работ указан в Постановлении Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290.
Плата, которую должна получить УК, устанавливается в фиксированном размере для дома в целом. Доля платежа каждого собственника определяется исходя из размера платы от всего дома за содержание общего имущества и соотношения площадей всех собственников к площади помещения конкретного владельца. Проще говоря, собственник платит по тарифу, утвержденному решением общего собрания.
Следует учесть, что чрезвычайно редки ситуации, когда управляющая компания совсем не занимается содержанием дома и не затрачивает на него ни копейки из полученных денег. Многие ее действия видны жильцам – например, легко наблюдать ремонт и уборку мест общего пользования, расчистку снега, замену лампочек. И невыполнение этих работ всегда заметно. Но управляющая компания берет на себя и множество иных функций: обеспечивает обслуживание лифтов, систем дымоудаления и противопожарной автоматики, содержит диспетчерскую службу – перечислять можно долго. Результат проведения таких работ не всегда виден жильцам, а потому делать однозначные и неоспоримые выводы о полном бездействии УК они обычно не могут.
Вместе с тем свои обязанности управляющая компания может исполнять плохо, но при этом располагать документальными подтверждениями осуществления ею должной деятельности. Это не означает невозможности снижения платы за услуги. Не стоит лишь питать иллюзии, что для установления фактов ненадлежащего исполнения управляющей компанией своих обязанностей нужно лишь дождаться предъявления ею иска в суд в связи с неуплатой.
Реакция на каждое нарушение УК должна быть оперативной. Как действовать собственникам и нанимателям в таких случаях, указано в «Правилах изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Согласно этим правилам собственники могут обратиться к управляющей компании с письменным или даже устным заявлением (последнее не рекомендуется, так как потом будет крайне трудно доказать факт обращения). УК, если сочтет достоверными указанные в заявлении обстоятельства, должна произвести перерасчет. Нужно понимать: почти всегда речь может идти лишь о снижении размера платы по отдельным пунктам сметы на содержание дома и почти никогда – о полном избавлении от нее.
Естественно, в интересах управляющей компании не согласиться с указанными заявителем нарушениями, настаивать на его заблуждении и своей добросовестности. Ведь несмотря на то, что упомянутые выше правила дают собственникам шестимесячный срок на подачу заявления о снижении платы, множество нарушений нельзя выявить по прошествии незначительного времени. Есть два способа противодействия этому: письменно реагировать на каждое нарушение и при первых признаках бездействия управляющей компании направлять обращения в органы государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию). Но в полной мере наладить содержание дома получится после выбора того способа управления и той УК, которые обеспечат комфортное проживание без задействования санкций.
Обязательно ли уплачивать взносы на капитальный ремонт?
Даже по прошествии многих лет с момента установления взносов на капремонт в качестве обязательных тенденция к их игнорированию все же остается. Кто-то сомневается в эффективности использования собранных средств. Другие считают взимание таких взносов незаконным. А между тем они установлены именно законом – ч. 1 ст. 169 Жилищного кодекса РФ. Более того, конституционность этого закона уже была проверена и подтверждена Конституционным Судом РФ.
Итак, взносы на капремонт обязательны. Исключение сделано для владельцев квартир и нежилых помещений в домах, признанных аварийными (именно признанных таковыми органами власти с вынесением соответствующего акта, и никак иначе) и подлежащих сносу. Для отдельных категорий граждан региональными властями могут устанавливаться льготы (подробнее о том, в каких случаях разрешено не платить за капремонт и кому дано право на льготы, читайте в публикации «Жильцы вправе влиять на решения о проведении и об оплате капремонта»).
Минимальный размер взносов на капитальный ремонт устанавливается региональными властями. Собственники помещений вправе лишь увеличить его. В отличие от платы за содержание и ремонт общего имущества и платы за коммунальные услуги эти взносы не подлежат уменьшению. Например, даже если нужный и запланированный капремонт длительное время не проводится, обязанность платить все же не прекращается.
Раз вопрос об оплате капремонта не стоит, можно сформулировать иной: как эффективно использовать собранные средства? Для этого нужно знать о двух способах формирования фонда капитального ремонта: деньги могут храниться на специальном счете или на счете регионального оператора.
В первом случае собранные с дома средства не смешаются с деньгами, выплаченными жильцами других домов, и точно не будут потрачены на ремонт соседних строений. Собственники по мере накопления средств на счете могут на общем собрании принимать решения о проведении работ по капитальному ремонту своего дома.
Но нужно учитывать, что людям, не имеющим опыта проведения общих собраний и организационной поддержки, трудно будет надлежаще уведомить всех собственников, собрать кворум и оформить итоги голосования. Даже привлечение внешних опытных консультантов снимает лишь часть проблем. Способ формирования фонда не удастся сменить без решения, принятого на общем собрании собственников. Причем проведено оно должно быть по всем правилам. Кроме того, можно столкнуться с непрофессионализмом и злоупотреблениями лиц, которые будут заключать договор со строительной организацией, подписывать акты выполнения работ и платежные документы. При наличии проверенной управляющей организации с отлаженной работой эти риски минимальны, при стихийной организации жильцов – крайне высоки.
Предпочтительным решением для домов со слабо организованным самоуправлением будет формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора. В этом случае собственники будут существенно отстранены от принятия решений по расходованию денежных средств фонда, но одновременно и от связанных с этим проблем и опасностей.
Как оспорить решение общего собрания?
Важнейшие решения, связанные не только с содержанием дома, его эксплуатацией, но и с его судьбой, сейчас отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений (иногда – общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива). Такие решения могут касаться вопросов установления размера платежей и взносов, определения направлений расходования средств, формирования персонального состава органов управления, использования объектов общего имущества, проведения капитального ремонта, реконструкции дома и даже его сноса.
Существенность этих вопросов обусловливает частое возникновение судебных споров. Кто-то полагает, что решением общего собрания неправомерно определен размер обязательных взносов, другой недоволен результатами голосования по кандидатурам в органы управления, третий – выбором способа управления и т.д.
«Ликвидировать» непонравившееся решение общего собрания можно путем его судебного обжалования. Для трезвой оценки перспектив обжалования нужно уяснить его пределы и порядок. Сначала о пределах: суд проверяет лишь законность, можно даже сказать – «формальную» законность, но не целесообразность решения. То есть для суда не будет являться веским аргументом довод о том, что другое решение поставленных на голосование вопросов оказалось бы более выгодным и удобным. По закону суд должно интересовать только то, обладали ли должной компетенцией лица, принимавшие обжалуемые решения, и соблюден ли порядок проведения собрания.
Случаи выхода общего собрания за пределы собственной компетенции редки, но все же встречаются. В основном это связано с нарушением установленных законом правил. Например, платежи и взносы на содержание общего имущества должны взиматься пропорционально площади помещений, и даже собрание не может принять решение об исчислении их поквартирно. Или собрание решило вопреки градостроительным регламентам закрыть свободный проход на придомовую территорию (иногда и при отсутствии у собственников оформленных прав на ограждаемый земельный участок). В таких случаях достаточно доказать, что закон не допускает принятия такого решения волей собственников.
Более распространены ошибки при определении кворума и подсчете голосов. Среди процедурных нарушений часто встречается отсутствие уведомления о проведении общего собрания. По закону инициатор собрания должен уведомить собственников (членов товарищества или кооператива) не менее чем за десять дней до его проведения под роспись, письмом или путем размещения в месте, ранее определенном решением общего собрания. Нарушениями по существу будут являться искажение волеизъявления голосовавших (когда в итоговом протоколе неправильно подсчитаны голоса), фальсификация результатов (составление протокола без проведения собрания или подделка бюллетеней, листов регистрации и т.п.), принятие решения в отсутствие требуемого по закону кворума (по общему правилу – не менее 50% от общего количества имеющих право на голосование, но по многим вопросам установлены повышенные требования к кворуму).
Перечисленные нарушения встречаются нередко, в том числе неприкрытая фальсификация итогов голосования, и это при том, что за такие действия предусмотрена уголовная ответственность. При оценке масштаба нарушений следует учесть, что совсем формальные или те, что не могли повлиять на итоги голосования, – не повод для оспаривания решения собрания. Например, если голоса подсчитаны неверно, но результат был бы тем же и в случае надлежащего подсчета.
Если же были допущены серьезные нарушения и очевидна возможность их доказать, можно готовить иск и обращаться в суд по месту нахождения ответчика. Им будет инициатор собрания, а зачастую и управляющая домом организация. Важно не пропустить шестимесячный срок, отводимый на оспаривание решений собраний. Кроме того, нужно учитывать, что недавно закон дополнился формальным требованием к подобным искам: до их предъявления следует известить всех собственников о таком намерении. Как правило, суды не настаивают на персональном извещении, довольствуясь размещением объявления на информационных досках дома, иногда вкупе с публикацией в местном средстве массовой информации.
Когда иск предъявлен и принят судом к производству, остается доказать факт наличия нарушений и их существенность.
В заключение напомним, что право собственников сообща управлять домом – явление недавнее и еще не устоявшееся. Потому и возникает так много конфликтов в этой сфере. Суд не призван комплексно решать проблемы. Его задача – точечное устранение конкретных нарушений. Если споры собственников между собой или с управляющей компанией не являются небольшими кулуарными конфликтами, значит, проблема состоит в отсутствии нормального способа управления домом. Она не решается в судах, и юристы тут смогут помочь лишь отдельными советами.
Источник
Что вы можете требовать от управляющей компании вашего дома
Убирать в подъезде должны по графику, а за мокрое пятно на потолке можно получить компенсацию.
Что должна делать управляющая компания
Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом. Её основные функции — следить за состоянием общего имущества и быть посредником между жильцами и поставщиками ресурсов. Но эти формулировки довольно размытые. Поэтому разберём подробнее, что означает каждая из обязанностей.
1. Содержать и ремонтировать общедомовое имущество
Есть несколько документов, которые регламентируют действия управляющей компании. Если интересно, прочитайте их целиком, чтобы ещё лучше понимать, на что вы можете рассчитывать. Они, в отличие от многих остальных нормативных актов, небольшие и понятные:
- о минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. содержания общего имущества в многоквартирном доме. и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.
Если разбирать подробнее, все обязанности УК можно разделить на несколько групп.
Обеспечивать надёжность и безопасность дома
УК отвечает за то, чтобы с фундаментом, стенами, перекрытиями и перегородками, крышами, подъездами было всё в порядке. Для этого она должна периодически проверять их, чтобы выяснить, нет ли коррозии на важных металлических конструкциях, не сгрызли ли короеды деревянные балки и не течёт ли крыша.
Осмотры бывают текущими и сезонными. Первые проводятся в соответствии с технической документацией. Сезонные проводятся дважды в год — весной и осенью. В случае аварии или стихийного бедствия организация также обязана провести внеочередной осмотр. В процессе представители УК должны составить список недочётов.
Разумеется, осмотром дело не ограничивается. В некоторых случаях нужен незамедлительный ремонт. Например, если в подъезде разбито окно в отопительный сезон, его надо заменить не откладывая. Быстро отреагировать также должны, когда есть риск обрушения отделки в подъезде или протекла крыша. Если проблема не требует срочного вмешательства, УК составляет план восстановительных работ.
Жильцам обязаны сообщать о планах по текущему ремонту. Результаты каждого осмотра вы можете запросить у управляющей компании. У вас также есть право потребовать компенсацию, если вы пострадали от бездействия организации. Например, из‑за протечки крыши у вас появлялось мокрое пятно на потолке.
Поддерживать работу систем и оборудования
Системы отопления, канализации, водо-, газо- и электроснабжения также в ведении УК. Именно она должна осматривать их и своевременно приводить в порядок. Управляющая компания также несёт ответственность, если авария на коммуникациях причинила ущерб. Правда, в некоторых случаях отдельные участки сети попадают в зону ответственности владельца квартиры. Речь идёт о сегментах, которые отрезаны от общей сети вентилем или другим отсекающим устройством. Причём за сам вентиль тоже отвечает ВС РФ Определение №93‑КГ16‑2 УК.
Допустим, у вас прорвало батарею и вы залили соседей. Если на батарее есть кран, которым вы можете перекрыть поступление туда воды, то это ваша вина. Именно вы должны были обеспечить её исправность. Если вентиля нет, имущество считается общим. А раз так, то в случае аварии на сегменте сети, который относится к общему, вы можете требовать починки от УК. Впрочем, специалиста вам могут прислать, даже если поломалось что‑то из вашего имущества. Но его услуги, скорее всего, придётся оплатить.
У аварийной службы есть регламент работы. Диспетчеру даётся 5 минут, чтобы принять звонок, и 10 минут, чтобы обработать заявку по электронной почте. Устранить протечку в системе водо- и теплоснабжения должны в течение получаса. Ещё три дня даётся на ремонт. Канализацию и мусоропровод обязаны прочистить в течение получаса.
Ремонтировать общие помещения
К ним относится всё, кроме собственно квартир: чердаки, технические этажи, колясочные, лифты и даже общие коридоры перед квартирами. Если кто‑то сломал перила или сжёг почтовые ящики, перегорела лампочка на лестничной площадке — пишите в УК, она должна это исправить.
Что касается более масштабного ремонта подъезда, здесь всё непросто. По закону УК должна проводить его раз в 3–5 лет. Но в случае необходимости можно попросить компанию пересмотреть срок ремонта.
Поддерживать чистоту в подъездах
УК организовывает сухую и влажную уборку. Причём в чистоте надо держать не только пол, но и перила, подоконники, окна, двери и дверные ручки. А ещё в этот раздел входит устранение грызунов и насекомых.
Работы должны Приказ Госстроя РФ от 22.08.2000 N 191 проводиться с такой периодичностью:
- Влажное подметание лестничных клеток первых трёх этажей, мытьё пола в лифте — ежедневно.
- Влажное подметание всех остальных этажей — 1–3 раза в неделю.
- Мытьё остальных поверхностей лифта, кроме пола, — два раза в месяц.
- Мытьё лестничных маршей и площадок — два раза в месяц. Если в подъезде есть лифт, выше третьего этажа со шваброй следует подниматься не реже одного раза в месяц.
- Мытьё стен, дверей, перил и так далее, обметание потолков — один раз в год.
- Мытьё окон и батарей — дважды в год.
Заботиться о прилегающей территории
В обязанности управляющей компании входит убирать территорию рядом с домом от мусора и снега, вывозить отходы, мыть урны, поставленные у подъездов, следить за наличием освещения.
2. Обеспечивать связь с ресурсоснабжающими организациями
УК собирает с жильцов деньги, если те не заключили с поставщиками прямые договоры. Кроме того, именно её сотрудники должны предупреждать вас об отключениях и авариях на сетях.
Что делать, если управляющая компания не выполняет обязательства
Для начала стоит убедиться, что УК в курсе проблемы. Вы можете позвонить, направить обращение по почте, электронным письмом, через ГИС ЖКХ или локальный сервис вашего города. Иногда этого достаточно, чтобы к вам пришли и поменяли лампочку или почтовый ящик.
Если стандартные каналы связи не помогают, напишите жалобу на имя руководителя УК. Подготовьте два экземпляра и отнесите их лично, чтобы на вашей копии поставили отметку о том, что документ принят. Сроки, в которые УК должна отреагировать, зависят от ситуации. Но чаще всего ответ обязаны дать не более чем через 10 дней.
Источник
Обязанности управляющей компании
Часто управляющие компании оказываются недобросовестными, например, берут деньги за мифические услуги или не проводят обязательные работы. Поэтому жильцы многоквартирных домов стремятся узнать, что должны делать УК и какие работы входят в спектр их обязанностей. В статье расскажем, что представляют собой УК, какие права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов существуют, как контролировать ее деятельность.
Что такое управляющая компания в сфере ЖКХ
Управляющая компания — это юридическое лицо, которое занимается управлением многоквартирными домами, содержанием общедомового имущества, поддержанием надлежащего технического и санитарного состояния, поставками коммунальных ресурсов собственникам квартир.
Компанию, которая занимается управлением МКД (многоквартирным домом) выбирают владельцы недвижимости — они вправе расторгнуть договор с одной УК и заключить его с другой. В отличие от ТСЖ, управляющая компания является сторонней организацией. Товарищество собственников жилья формируется из владельцев квартир — по крайней мере, все жильцы имеют большее влияние на ТСЖ по сравнению с УК.
Все УК разделяются на три типа:
📑 Управляющие. Они самостоятельно занимаются только содержанием общедомового имущества и управлением, например, организуют сбор средств за коммунальные услуги. Для оказания коммунальных услуг, технического и санитарного содержания такие компании привлекают подрядчиков, которые работают по договорам.
📑 Гибридные. Обычно это крупные организации, которые выполняют все предписанные законодательством услуги: содержат общедомовое имущество, управляют домом, отвечают за техническое и санитарное состояние. Кроме того, оказывают коммунальные и другие услуги собственникам квартир.
📑 Эксплуатационные. Это менее распространенная форма компании. В этом случае УК заключает договор с ТСЖ в лице правления, председателя или напрямую с собственниками квартир. Компания занимается только эксплуатацией, техническим и санитарным состоянием общедомовой недвижимости.
Полномочия и функции управляющей компании, ее права и обязанности прописаны во множестве нормативных актов. Деятельность строго регламентирована различными документами. Основные из них:
Обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома
Все обязанности управляющих компаний прописаны в законодательстве. Условно их можно разделить на две большие группы: работы по эксплуатации МКД и осуществлению ремонтных работ и услуги управленческого, организационного характера.
В работы по эксплуатацию МКД, осуществлению ремонтных работ входят:
🔸 регулярный осмотр общедомового имущества, выявление повреждений — представители УК обязаны минимум два раза в год осматривать все здание от фундамента до чердачных помещений, фиксировать выявленные нарушения;
🔸 обеспечение общей и пожарной безопасности, например, контроль за незаконной установкой тамбурных дверей, поддержание проходов в надлежащем состоянии;
🔸 проведение подготовительных мероприятий перед началом зимнего периода — например, проверка работоспособности системы отопление, поставка топлива в собственную котельную;
🔸 текущий ремонт общедомового имущества — вкручивание лампочек в подъездах, замена разбитых стекол в окнах в подъездах, замена старой плитки на новую и так далее;
🔸 благоустройство и озеленение прилегающей к дому территории, если она относится к общедомовому имуществу — замена лавочек на новые, обслуживание детской площадки;
🔸 устранение аварий и их последствий в МКД, например, откачивание воды из подвальных помещений после прорыва труб отопления;
🔸 поддержание чистоты в подъездах, их уборка — найм уборщицы для подметания, мытья полов на лестничных клетках;
🔸 поддержание рабочего состояния коммуникаций, сетей внутри дома — УК может ремонтировать их своими силами или обращаться к поставщикам услуг;
🔸 транспортировка мусора, жидких бытовых отходов — компания тоже может вывозить мусор и организовывать сток ЖБИ самостоятельно или прибегать к помощи подрядчиков;
🔸 установка и эксплуатация общедомовых приборов учета оплаты за общедомовые нужды;
🔸 работы по более эффективному расходованию электроэнергии, например, установка энергосберегающих лампочек вместо ламп накаливания.
Услуги управленческого и организационного характера тоже включают в себя множество типов работ. В них входят:
▪ учет всех жильцов дома — собственников, с временной регистрацией, проживающих по договорам социального и обычного найма;
▪ выявление злостных неплательщиков и тех, кто потребляет ресурсы в обход счетчиков при помощи незаконного подключения;
▪ учет оплаты — кто и в каком объеме платит, кто нет;
▪ хранение, обеспечение целостности всей документации на МКД, в том числе паспортов;
▪ информирование собственников о тарифных планах, например, распечатка и расклейка соответствующих объявлений;
▪ взаимодействие с предприятиями, которые обеспечивают поставку коммунальных услуг, контроль качества оказываемых услуг;
▪ проведение собраний жильцов, предоставление отчета о проделанной работе и плана на год не реже одного раза в год.
Есть обязанности УК по Жилищному кодексу: организации не могут отказываться от них. В ряде случаев управляющие компании могут менять некоторые обязанности и права, в зависимости от действующих региональных поправок. Точный список обязанностей и прав компании указан в договоре с ней. Изучите его, чтобы понять, чем занимается УК, за что она ответственна, а что находится вне зоне ее деятельности.
Права управляющей компании
Обязанности ЖКХ и управляющих компаний существуют нераздельно от их прав. Права УК тоже прописаны в законодательстве, а также продублированы в договорах и могут отличаться в ряде случаев. Чаще всего управляющая компания имеет право:
📍 требовать от собственников квартир и арендаторов оплачивать услуги в полном объеме;
📍 начислять пеню, если собственник или жилец МКД не оплачивает вовремя услуги;
📍 проверять правильность, достоверность сведений приборов учета, которые жильцы передают в УК — не реже раза в полгода;
📍 ограничивать жильцов в коммунальных услугах, например, если собственник не платит за услуги;
📍 требовать, чтобы жильцы предоставили доступ в квартиры сотрудникам аварийных и других служб для устранения аварий, осмотра, ремонта коммуникаций.
Если говорить просто, то управляющая компания имеет право делать все, чтобы выполнять свои обязанности. Например, УК ответственна перед поставщиками коммунальных услуг за полную и своевременную их оплату, поэтому имеет право ограничивать доступ к ресурсам тем, кто за них не платит.
Ответственность управляющей компании
Ответственность управляющей компании прописана в многочисленных законодательных актах. В соответствии с Постановлением Правительства РФ №354, УК несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей. Она ответственна перед жильцами, подрядчиками и инспектирующими организациями практически за все. Перед жильцами — за качество оказываемых услуг, перед подрядчиками — за своевременную оплату услуг и доступ к коммуникациям для обслуживания, перед инспектирующими организациями — за надлежащее состояние общедомового имущества, коммуникаций и так далее.
Вы можете посмотреть, за что отвечает управляющая компания, в договоре с ней. Вне зависимости от того, что написано в нем, УК также может понести административную ответственность по КоАП. Например, ее могут оштрафовать за:
🚫 нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений, питьевой воде — если вода из крана не будет соответствовать нормативам, УК получит штраф;
🚫 нарушение требований по содержанию, текущему ремонту дома, например, если ремонтные работы не выполнены в полном объеме;
🚫 невыполнение в срок постановления органов или должностных лиц, которые осуществляют контроль;
🚫 нарушение правил предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, например, если жильцы получают двойные квитанции.
Если у управляющей компании будет много серьезных нарушений, ее могут отстранить от управления многоквартирным домом. В этом случае придется заключать договор с другой УК либо организовывать товарищество собственников жилья и управлять МКД самостоятельно.
Как контролировать управляющую компанию
Согласно действующему законодательству, управляющие компании обязаны собирать жильцов и отчитываться перед ними о проведенных работах как минимум раз в год. Даже если подобная обязанность не прописана в договоре с УК, она все равно обязана это делать по ЖК РФ. УК также имеет право проводить общие собрания жильцов чаще, например, подготавливать документы за каждый сезон.
Законодательство также предъявляет требования к содержанию отчета. Согласно ЖК РФ, он должен быть полным и всесторонним. В документе должны содержаться сведения о:
🔧 проведенных работах, их характеристиках: представители УК должны объяснить, что и когда они ремонтировали, какие работы проводили;
💰 потраченной сумме на текущий ремонт, обслуживание общедомового имущества;
⏱ запланированных на следующий отчетный период работах, их характеристиках, нужной сумме на обслуживание.
Собственники квартир в МКД должны утвердить отчет и запланированные на следующий период работы. Если они не утвердят документ, управляющая компания обязана изменить его до состояния, в котором жильцы одобрят планы.
Таким образом, контролировать деятельность управляющей компании можно по ежегодным отчетам от нее. Например, если что-то в состоянии общедомового имущества вас не устраивает, можно выдвинуть вопрос о ремонте на собрании. Управляющая компания, скорее всего, включит ремонт в план и проведет необходимые работы.
Отчет не только показывает, чем занимается управляющая компания, но и помогает выявить нарушения. Например, если в документе говорится о каких-то работах, которых на самом деле не было, вы вправе потребовать объяснений у представителей УК и не согласовывать отчет, а написать претензию и вернуть часть средств за неоказанные услуги.
Жильцы многоквартирных домов также имеют право контролировать деятельность УК другими доступными способами. Например, можно обратиться к представителям управляющей компании и попросить обосновать расценки на коммунальные услуги либо рассказать о текущем финансовом состоянии. Это стало возможно с принятием №273-ФЗ. А еще запланированные и проведенные работы можно смотреть на специальных государственных порталах. К примеру, на сайте «Реформа ЖКХ» можно получить сведения о капитальном ремонте, контактные данные и другую информацию о самой управляющей компании, просмотреть историю управления, домовую книгу и другие сведения о МКД.
Что делать, если управляющая компания не выполняет обязательства
Бывает, что управляющая компания не выполняет свои обязательства, а только наживается на собственниках недвижимости. Владельцы квартир могут в корне изменить ситуацию. Например, можно организовать общее собрание жильцов и принять решение о расторжении договора с УК, затем предоставить его компании и организовать товарищество собственников жилья либо передать дом в управление другой организации. Если проблема несущественная, например, не оказана всего одна услуга из большого перечня, попробуйте решить ситуацию мирно. Свяжитесь с руководством УК и выясните, в чем причина: возможно, дело просто в человеческом факторе, и после вашего обращения ситуация нормализуется.
Если нарушения критичны, УК отказывается расторгать с вами договор, обманывает, что это невозможно или препятствует смене компании другим образом, нужно действовать решительно. Первый шаг — составление письменной претензии на имя руководителя управляющей компании. Напишите претензию и укажите в ней:
📩 имя должностного лица, которому составляете претензию — обычно это руководитель управляющей компании;
📩 свои данные — фамилию, имя, отчество, адрес фактической регистрации;
📩 суть претензии — попросите обосновать, почему какие-то услуги не были оказаны, куда израсходовали деньги или почему компания не выполнила запланированные работы;
📩 дату, подпись и ее расшифровку.
Обязательно составьте претензию в двух экземплярах. Один вы отдадите представителю УК, а второй оставите у себя. На вашем экземпляре должны поставить отметку о принятии с подписью должностного лица, например, секретаря, и печатью организации. При подаче претензии вам сообщат срок, в течение которого направят письменный ответ. Его может устанавливать сама УК, но обычно он не превышает 30 рабочих дней.
Если управляющая компания не ответила ничего или прислала банальную отписку, можете жаловаться в вышестоящие надзорные органы. Например, написать заявление в прокуратуру, составить обращение в Роспотребнадзор или Жилищную инспекцию. Государственные органы будут обязаны провести проверку и при выявлении серьезных нарушений принять меры. Например, привлечь УК к административной ответственности или подать в суд. Написать исковое заявление в суд вы можете и самостоятельно, но для этого нужно обратиться к опытному юристу. Лучше работают коллективные заявления: чем больше людей выскажут свое недовольство, тем выше шанс выиграть суд.
Управляющая компания — юридическое лицо, которое управляет многоквартирным домом. У него есть много обязанностей: следить за качеством оказания коммунальных услуг, выполнять текущий ремонт общедомового имущества, осматривать дом и выявлять неисправности, подготавливать МКД к отопительному сезону, отчитываться перед собственниками о проведенных и запланированных работах. Жильцы имеют право контролировать работу УК, писать жалобы. В свою очередь компания имеет право делать все, чтобы выполнять свои прямые обязанности.
Источник
Управляющие компании в ЖКХ
Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом, а собственники квартир ей за это платят.
Артур Кубов изучил работу УК
Такие компании следят за лифтами, поддерживают чистоту в подъездах, ремонтируют трубы в доме. Еще они в ответе за то, чтобы не текла крыша и ни на кого не упала сосулька.
Основной документ, регулирующий деятельность управляющей компании, — Жилищный кодекс РФ.
Что входит в обязанности УК
У управляющих компаний две основных обязанности: по договору они обслуживают дом и контактируют с другими поставщиками коммунальных услуг.
Обслуживание дома. В квитанциях обычно это называют «содержание и ремонт жилья» или похожими фразами.
Как управляющая компания обслуживает дом:
- Ремонтирует и обслуживает общее имущество: лестничные площадки, сами лестницы, чердаки и подвалы.
- Ремонтирует отопление, водопровод и электричество в квартирах.
- Занимается вопросами пожарной безопасности. Например, следит, чтобы на этажах были пожарные краны и шланги, чтобы они работали.
- Следит за чистотой в подъездах и во дворе круглый год.
- Вывозит мусор.
- Нанимает работников и оплачивает их труд. Например, содержит штат дворников, сантехников, электриков и уборщиц.
Контакты с другими поставщиками. Кроме управляющей компании дом обслуживают другие поставщики коммунальных услуг: за электричество, воду и отопление управляющая компания обычно не отвечает.
Она выступает посредником между поставщиками и жильцами дома:
- Контролирует счетчики коммунальных услуг. Часто управляющая компания отправляет поставщикам показания квартирных счетчиков за жильцов.
- Собирает плату и работает с должниками. Люди платят поставщикам, а управляющая компания помогает в этом.
- Предупреждает собственников о перебоях. Например, если будут менять трубы и отключат воду.
- Информирует об авариях. Если на линию электропередач рухнул столб, УК не будет это чинить, но может сообщить, что произошло и когда дадут свет.
В каких вопросах управляющая компания может и не может помочь
| Услуга | Может помочь | Не может помочь |
|---|---|---|
| Уборка в подъезде | На лестницах грязь — УК нанимает и отвечает за уборщиц | Сосед высыпает мусор перед дверью — разбирайтесь с соседом или обратитесь в полицию |
| Электричество | У вас перегорела лампочка — если не можете поменять сами, УК пришлет электрика. Услуга может быть платной | Авария на линии электропередач — УК только проинформирует, а ремонтировать будет поставщик электроэнергии |
| Водопровод | В квартире сломался кран — УК пришлет сантехника | Летом отключили горячую воду и ведут технические работы — УК только предупредит об отключении |
| Отопление | Зимой в вашей квартире холодные батареи, а у соседей горячие — УК проверит систему отопления | В холодное время года просто плохо топят — это поставщик может экономить топливо |
Как проверять УК
Управляющие компании размещают информацию на сайтах и предоставляют ее по требованию собственника.
- Правильно ли выставили счета для оплаты коммунальных услуг. Не завышены ли тарифы.
- Как управляющая компания выполняет свои обязанности по договору — что сделала, что планирует сделать.
Поищите на сайте. Управляющие компании выкладывают в интернет:
- Список тарифов и обязательных платежей с ценами. Сравните этот документ со своими квитанциями. Если тарифы в вашей квитанции выше, это нарушение со стороны управляющей компании.
- Отчет о работе. В нем вы найдете данные о расходах управляющей компании по содержанию дома за определенный период. Например, если в доме и вокруг грязно, проверьте, сколько дворников и уборщиц наняла управляющая компания.
Напишите обращение. Эти же вопросы можно задать с помощью заявления в управляющую компанию. Заявление подавайте в приемную в двух экземплярах: один забираете себе со штампом секретаря. Если подаете заявление через интернет, сделайте скриншот экрана.
Куда жаловаться на управляющую компанию
Органы исполнительной власти. С жалобами на УК работают:
Некоммерческие организации. С нарушениями в жилищно-коммунальном хозяйстве борются политические партии и общественные организации, например общества по защите прав потребителей.
Суд. Если жалобы не помогают, вы имеете право подать иск в суд. Почитайте, как правильно выбрать суд.
Кто контролирует управляющие компании
Нормативы и критерии качества коммунальных услуг определяют Министерство строительства РФ и Министерство энергетики РФ. Нормативы показывают, что и в каком объеме нужно среднему гражданину в месяц. Например, сколько воды или электричества он использует, сколько топлива уйдет на отопление. Также Минстрой указывает, что считать качественной или некачественной работой УК и других поставщиков. В целом эти министерства больше издают методические указания, как контролировать, чем проводят проверки.
Ответственность за нарушение нормативов: ст. 7.23 КоАП РФ
Лицензирование. Управляющие компании лицензирует Госжилнадзор, а потом устраивает для них проверки. Это называется лицензионным контролем. В ходе таких проверок жилищная инспекция ищет нарушения — и если найдет, то может отозвать лицензию. Если вы сообщите о нарушении в Госжилнадзор, они могут провести внеплановую проверку УК .
Контроль за тарифами. Федеральная антимонопольная служба следит, чтобы управляющая компания устанавливала тарифы на услуги по закону. Этим же занимается региональный комитет по тарифам, а если его нет — региональное министерство энергетики.
Ответственность за нарушение правил содержания и ремонта: ст. 7.22 КоАП РФ
Жильцы дома тоже могут контролировать свою управляющую компанию — об этом мы рассказали выше.
Источник
Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка
В обязанности управляющих компаний (УК) входит весь спектр услуг по содержанию и ремонту мест общего пользования и коммуникаций жилого дома, а также взаимодействие с государственными и подрядными организациями. Зачастую УК злоупотребляют правами, стараясь заработать на жителях многоэтажек, или просто не выполняют свои обязанности.
Юристы рассказали, как правильно общаться с управляющей компанией, если возникли различные проблемы.
Как выбирают УК
Отношения между жильцами многоквартирных домов и управляющей компанией регулируются Жилищным кодексом России. УК избирается на общем собрании собственников дома. «При этом после составления протокола общего собрания она должна заключить договор управления с собственниками многоквартирного дома не менее 2/3 от всей его площади. Дата заключения договора с управляющей организацией и будет являться числом начала управления домом», — рассказала Виктория Данильченко, председатель МКА «Коллегия адвокатов Виктории Данильченко».
Претензии и обязанности
Ресурсы. Наиболее распространенной претензией со стороны жильцов в адрес управляющей компании является низкое качество предоставляемых услуг — недостаточное отопление, перебои в подаче воды и ее качество, неполадки в водопроводной системе, неправильная работа газо- и электроснабжения, уточнила Данильченко. По ее словам, именно управляющая компания несет ответственность за целостность всех коммунальных систем, происходящих на этих участках авариях и способах их ликвидации, а жители имеют право на получение качественных услуг в полном объеме. Если этот баланс нарушается, то управляющая компания должна его восстановить, поясняет юрист.
Тарифы. Другой, не менее популярной претензией к управляющим компаниям является завышение тарифов по коммунальным услугам. «Некоторые нечистые на руку компании рассчитывают тарифы по оказываемым услугам на один квадратный метр, в то время как в основу платежа должен браться не метраж, а стоимость самой услуги. Кроме того, некоторые УК завышают стоимость проделанных ремонтных работ и включают ее в квитанцию по коммунальным услугам в графу «За содержание и ремонт жилого помещения». Повышенные начисления могут наблюдаться за обслуживание домофона, лифтов, вывоз мусора. Чтобы проверить, насколько цифра в квитанции совпадает с реальной стоимостью оказываемых услуг, можно обратиться к «Калькулятору ЖКХ», разработанному Федеральной антимонопольной системой. В программе нужно указать свой населенный пункт, метраж квартиры, число зарегистрированных в ней граждан. Она рассчитает примерную стоимость услуг и даже покажет номер муниципального постановления, по которому взимается плата за ту или иную услугу», — советует юрист.
Уборка и ремонт. Обязанность УК содержать в чистоте дом нередко становится камнем преткновения с жильцами. Сюда относятся и проведение влажной и сухой уборки с определенной периодичностью, и борьба с насекомыми и грызунами, уборка придомовой территории, графики которых очень часто не соблюдаются. «Наиболее сложной проблемой является проведение ремонта общих помещений — чердаков, подъездов, лифтов. «Здесь УК очень часто злоупотребляют своими полномочиями. По закону масштабный ремонт подъезда должен проводиться раз в три — пять лет. Но на деле либо сроки отодвигаются, либо материалы закупаются более дешевые, а деньги, соответственно, уходят в карман представителей управляющей компании», — пояснила Данильченко. По ее словам, ежегодно в первом квартале года УК должна отчитываться перед собственниками о финансово-хозяйственной деятельности за прошедший год. При этом должны быть предоставлены акты о проделанных работах, если производился ремонт, сметы и прочие финансовые документы, а не размытые фразы о том, что на трубы потрачено 50 тыс. руб., пояснила юрист.
Обратитесь к руководству УК
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.
В жалобе необходимо подробно описать суть проблемы, указать право собственности на квартиру (или свои права как арендатора), реквизиты подтверждающих документов и договора, заключенного с управляющей компанией. «Следует добавить пункты договора, которые были нарушены. Это может быть несвоевременное отключение воды, неработающий лифт, завышенные тарифы или некачественная уборка общественных зон. Стоит также указать, что сотрудники управляющей компании игнорируют просьбы и пожелания жильцов, не выполняя свои обязанности», — объяснил Гавришев. По его словам, если же должной реакции не последует, то жильцы имеют право обратиться в надзорные органы.
Напишите в Жилищную инспекцию
В Жилищную инспекцию жителям многоэтажки необходимо обращаться, если претензия к управляющей компании заключается в техническом обслуживании и эксплуатации дома. «Сотрудники инспекции проведут проверку и обяжут управляющую компанию устранить нарушения в течение определенного времени, уточнил юрист. Руководителю УК выпишут штраф и привлекут его к административной ответственности. В случае если проблема не будет решена, штрафы увеличатся», — пояснил Гавришев.
На сайте Жилищной инспекции есть контакты и образец заявления для обращения граждан. Помимо описания проблемы, к письму необходимо прикрепить документы, которые подтверждают право собственности на квартиру, и копию ответа из управляющей компании (если он есть).
Пожалуйтесь в Роспотребнадзор
В Роспотребнадзор стоит жаловать, если речь идет о несправедливо завышенных тарифах, неверности расчетов и отказе предоставлять жильцам информацию об услугах и ходе выполнения тех или иных работ. Для начала необходимо узнать контакты территориального отделения ведомства и направить туда письмо с описанием проблемы и документами на квартиру, как и в предыдущем случае. «Претензию можно отправить по электронной почте или принести лично. Формат может быть любым, четких правил нет. Однако главное — подробно описать проблему и прикрепить максимальное количество доказательств тех или иных нарушений», — пояснила Данильченко.
Обратитесь в прокуратуру или суд
Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.
В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.
Источник