Допущения и ограничения в работе оценщика
При составлении отчета об оценке, оценщик всегда использует и включает в него определенные допущения и ограничения. Делается это по целому ряду причин о которых и пойдет речь в данной статье.
Основными целями введения в отчет об оценке определенных допущений и ограничений являются:
- Обезопасить оценщика от потенциальных жалоб на нарушение оценочного законодательства
- Определить круг компетенций оценщика и показать моменты, за которые он “может отвечать” и те за которые он ответственности в случае чего не несет (т.к. они не входят в его компетенцию).
Далее приведу определение допущений и ограничений, сформулированные специалистами Некомерческого партнерства “Саморегулируемая организация оценщиков “Экспертный совет””:
- допущения — гипотетические суждения Оценщика, повлиявшие на результат оценки. Природа формирования допущений заключена в необходимости освобождения Оценщика от излишней ответственности по тем вопросам, которые находятся за пределами его компетенции, и в информировании Заказчика о существенных обстоятельствах, которые могут повлиять на результаты проводимой оценки;
- ограничения (ограничительные условия) — пределы применения полученного результата оценки;
- возможность использования инструмента «допущения и ограничения» для защиты Оценщика установлена ст. 11 135-ФЗ, п.п. «з» п. 17 ФСО №1 и п.п. «г» п. 8 ФСО №3.
Исходя из указанного выше, допущения могут применяться оценщиком в различных ситуациях:
- при недостатке рыночной информации об объекте оценки;
- при недостатке технической информации;
- при недостатке или невозможности получения информации о правовом статусе объекта оценки (сведения о праве собственности на объект, ограничениях, обременениях и т.д.).
- при невозможности получения получить заключение от профильного специалиста относительно специфических свойств объекта оценки.
Примеры допущений
Пример 1
Оценка квартиры. Предоставлены технические документы, а также документы о праве собственности. Но документ о праве собственности (например) пятилетней давности.
За эти пять лет правовой статус объекта мог измениться (например могли появиться ограничения или обременения). Но по словам заказчика ничего такого нет.
Оценщик работает с теми данными, которые ему предоставлены.
Поэтому указывает в отчете допущение, что (как утверждает заказчик) никаких ограничений и обременений на квартиру на данный момент не наложено. И указывает это в отчете об оценке. Таким образом он страхует себя от того, что какие то обременения все же выявятся и повлияют на стоимость объекта.
Пример 2
Оценка здания. Представлена старая техническая документация на здание в которой написано, что оно находится в хорошем состоянии. При этом заказчик отказался дополнительно привлекать профильного строительного эксперта для выяснения текущего технического состояния здания.
В этой ситуации оценщик вынужден работать “с тем что есть” но при этом в отчете указывает допущение, что техническая документация рассматривается как актуальная и отражающая действительное состояние здания. Также указывает, что клиент отказался привлекать профильного специалиста и проводить дополнительное исследование.
В итоге, если выяснится что здание имеет дефекты и его стоимость снизится, то всякая ответственность с оценщика снимается так как он (как и должен был в этой ситуации) указал в отчете необходимое в данной ситуации допущение, а также то, что информация полученная от заказчика была неполной.
Таким образом допущения и ограничения, указываемые в отчете об оценке выполняют две основные функции:
Во-первых указывают клиенту и контролирующим органам на факторы, способные повлиять на стоимость оценки (недостаток или неточность информации об объекте и другие спорные моменты).
Во-вторых, правильно указанные допущения и ограничения страхуют оценщика от потенциальных неприятностей.
Источник
ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛУЧЕННОГО РЕЗУЛЬТАТА
В соответствии с договором об оценке недвижимого имущества от 01.01.2006 г. специалистами «Центра независимой оценки собственности А.Щербакова», произведена оценка рыночнойстоимости жилого помещения, а именно двухкомнатной квартиры по адресу г.Петропавловск-Камчатский, ул. Ивановская дом 99, кв. 99 для целей кредитования под залог объекта оценки.
Результаты оценки, расчеты и анализ приведены в отчете, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом принятых допущений и ограничений.
Оценка проведена по состоянию на– 23.05.2006 г.
Проведенные исследования позволяют сделать вывод о наиболее вероятной величине рыночной стоимости объекта оценки, которая составляет на дату оценки:
Один миллион семь тысяч) рублей.
Или
37 100,0 (Тридцать семь тысяч сто) долларов США (курс доллара на дату оценки составил 27,0965 рубля за 1 доллар США)
Расчет стоимости объекта оценки проведен на основании исследований рынка, личного опыта и профессиональных знаний Оценщика. Источники информации и методики расчета приведены в соответствующих разделах Отчета об оценке.
Оценка выполнена в соответствии со стандартами профессиональной практики оценщика. Выводы и положения настоящего отчета основаны на законодательных и нормативных актах, действующих на дату оценки. (Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-Ф3 от 29 июля 1998 года, «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные Постановлением № 519 Правительства РФ от 06.07.2001 г.)
При возникновении у Вас каких-либо вопросов по представленному отчету прошу обращаться непосредственно ко мне.
Директор В.В.Салмина
Общие сведения
Краткое изложение существенных фактов и выводов.
Результаты оценки стоимости объекта недвижимости
СЕРТИФИКАЦИЯ ОЦЕНКИ
Подписавшие данный отчет эксперты (далее – Оценщик) настоящим удостоверяют, что в соответствии с имеющимися данными:
1. Факты, изложенные в Отчете, верны и соответствуют действительности, в пределах тех сведений, которыми располагал Оценщик на момент оценки.
2. Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета.
3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.
4. Вознаграждение Оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчете.
5. Процедура оценки и содержание отчета соответствуют Федеральному Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 г., Стандартам, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 519 от 6 июля 2001 года.
ПРИНЯТЫЕ ДОПУЩЕНИЯ
Выводы и заключения, сделанные Оценщиком в настоящем Отчете ограничиваются следующими условиями и положениями:
1. Оценщик основывался на информации, включающей в себя, но не ограниченной: предоставленной Заказчиком, общей информацией по соответствующему сегменту рынка, а также информации, имеющейся в архивах Оценщика и полученной за время проведения настоящей оценки.
2. Оценщик исходил из того, что предоставленная информация и данные являются точными и правдивыми. Тем не менее, Оценщик не мог гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.
3. Используя информацию, предоставленную Заказчиком, Оценщик применял предоставленные данные только в рамках имеющегося объема информации, не делая необоснованных выводов и дополнений. В случае, если о каких-либо характеристиках или составляющих объекта оценки данные предоставлены не были, Оценщиком делался вывод об отсутствии данных характеристик или составляющих.
4. Перед Оценщиком не ставилась задача, и он не проводил как часть настоящего исследования специальные экспертизы — юридическую экспертизу правого положения оцениваемого объекта, строительно-техническую и технологическую экспертизу оцениваемого объекта, санитарно-гигиеническую и экологическую экспертизу.
5. От Оценщика не требовалось и он не принимает на себя ответственности за описание правового состояния объекта оценки и вопросов, подразумевающих обсуждение юридических аспектов права собственности.
6. Предполагается, что существует полное соответствие правового положения объекта оценки требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.
7. Объект оценки рассматривался с учетом лишь тех ограничений и сервитутов, которые оговорены в Отчете.
8. Планы, схемы, чертежи и иные иллюстративные материалы, если таковые приведены в Отчете, призваны помочь пользователю Отчета получить наглядное представление об объекте оценки и не должны использоваться в каких-либо других целях.
9. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. Не учитывалось возможное присутствие в объекте токсичных и иных вредоносных материалов, а также стоимость их удаления. Настоящий анализ исходит из того, что на территории объекта нет вредоносных почв, ограничивающих оптимальное использование объекта. Присутствие вредных материалов может повлиять на стоимость объекта оценки.
10. При проведении оценки предполагалось разумное владение и компетентное управление объектом оценки. Оценщик не гарантирует и не несет ответственность за убытки и потери Заказчика, которые явились следствием мошенничества, общей халатности или неправомочных действий третьих лиц в отношении объекта оценки.
11. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененного имущества, за исключением случаев, предусмотренных действующим Законодательством Российской Федерации.
12. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение специалиста относительно стоимости объекта оценки в указанных целях и по состоянию на указанную дату.
ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛУЧЕННОГО РЕЗУЛЬТАТА
Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.
Результаты оценки стоимости объекта оценки основываются на информации, существовавшей на Дату оценки и могут быть признаны рекомендуемыми для целей совершения сделки с объектом оценки в течение 6 месяцев с даты составления отчета об оценке стоимости.
Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.
Источник
Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости
— Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом объекте и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.
— Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния объекта оценки, подразумевающего обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на рассматриваемый объект, а также имущественные права, предполагаются полностью соответст-вующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.
— Оценка была проведена, а Отчёт составлен в соответствии с действующим законодательством и стандартами оценки, а также на основании предоставленной информации.
— Приведенные в Отчете сведения, на основании которых осуществлялся анализ, делались предпо-ложения и выводы, были получены с наибольшей степенью использования наших профессиональ-ных знаний и опыта.
— Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на оценку, на состоя-ние объекта оценки. Оценщики не несут ответственности ни за наличие таких факторов, ни за необ-ходимость их выявления. Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на ис-точники информации.
— От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу про-изведенной оценки, иначе, как по официальному вызову суда.
— Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также от тех событий, кото-рые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчете.
— Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это преду-смотрено договором об оценке.
Специальные ограничения и допущения
— В рамках данного отчета, оцениваются права собственности;
— Расчеты, приведенные в Отчете, произведены в программе Microsoft Excell. Оценщик сделал пред-положение, что округления, производимые данной программой в процессе расчетов, являются до-пустимыми и несущественно влияют на результат оценки. Поэтому при проверке расчетов могут быть незначительные расхождении из-за применения округления. Порядок округления, который считаю допустимым – ±0,01руб.
Источник
Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости
1. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете. Рассчитанная стоимость является минимально возможной начальной для ведения переговоров о купле-продаже.
2. Полученный в настоящем отчете об оценке результат будет использован для определения начальной цены выставленного на торги имущества, при этом конечная цена приобретения имущества может быть выше при наличии платежеспособного спроса.
3. Рассчитанная стоимость, указанная в настоящем Отчете об оценке, носит рекомендательный характер для целей совершения сделки с объектом оценки, и может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
4. Оценщик обязуется соблюдать условия строгой конфиденциальности во взаимоотношениях с Заказчиком, т.е. Оценщик обязуется не разглашать третьим лицам конфиденциальные сведения, полученные от Заказчика, равно как и результаты задания, выполненного для Заказчика, за исключением следующих лиц:
— лиц, письменно уполномоченных Заказчиком;
— суда, арбитражного или третейского суда;
— уполномоченных положениями действующего законодательства лиц, занимающихся экспертизой отчетов профессиональных оценщиков или принимающих для хранения обязательные копии документов, подготовленных профессиональными оценщиками, для целей проведения официальных аттестаций или аккредитаций профессиональных оценщиков.
5. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено Договором на оценку. Отчет или какая-либо его часть не могут быть предоставлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связям с общественностью без предварительного письменного согласования с Оценщиком
6 Оценщик не несет материальной или иной ответственности в случае использования Заказчиком настоящего отчета целиком или его отдельных элементов в каких-либо противоправных целях.
7. В соответствии со ст. 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренном действующим законодательством, признается достоверной. Поэтому Оценщик не обязан появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки. На основании дополнительного соглашения к договору об оценке или отдельного договора Оценщик может оказать Заказчику услуги по авторскому сопровождению Отчета об оценке в органах государственного и корпоративного управления, перед иными третьими лицами и в судах.
8. Результаты оценки полностью зависят от адекватности и точности используемой информации и от сделанных допущений. Вследствие этого полученная величина рыночной стоимости носит вероятностный характер с определенными параметрами рассеивания, независимо от того, выражена ли она одним числом, или в виде диапазона. В соответствии со ст. 3 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке.
Таким образом, законодательством так же зафиксирован вероятностный характер рыночной стоимости объекта оценки. В связи с этим результат оценки характеризуется неизбежной погрешностью. В частности, ст. 40 Налогового кодекса РФ установлена возможность отклонения стоимости в сторону повышения или в сторону понижения в пределах 20%.
9. Итоговые значения стоимости, полученные в настоящем отчете, округляются до разумного значения по математическим правилам (в соответствии с п. 14 ФСО № 3). Это связано с вероятностным характером полученного результата, чтобы у Заказчика и иных потребителей оценки не сложилось мнение о том, что полученная величина абсолютно точная, и любое отклонение от нее не допустимо.
Источник